Fragen und Antworten

Was sind die gefragtesten Wohngegenden auf Mallorca? 

Generell ist der Südwesten Mallorcas eine besonders gefragte Gegend. Zu den Top Standorten gehören Son Vida, Bendinat und Puerto de Andratx. Aber auch andere Orte haben Ihren Reiz: Suchen Sie z.B. eine Finca auf dem Land, ist die Gegend um Santa Maria ebenfalls aufgrund Ihrer Nähe zu Palma und dem ländlichen Flair sehr interessant. Grundsätzlich gilt: Immobilien in Meeresnähe, bzw. mit Meerblick sind sehr beliebt bei den Käufern.

Wieviel Provision fällt beim Kauf einer Immobilie an und wer zahlt diese Provision? 

Üblicherweise bewegt sich die Provision für einen Immobilienverkauf zwischen 5 und 6 %. Hier in Spanien zahlt der Verkäufer die Provision.

Was sind die Vorteile wenn ich einen Makler über ein Maklermandat beauftrage mit dem Verkauf meiner Immobilie oder der Suche nach der für mich passenden Immobilie? 

Erst einmal verfügen wir über einen großen Pool an Interessenten, denen wir gezielt Immobilien anbieten können. Außerdem prüfen wir die Kunden genau, Sie gehen nicht das Risiko ein, dass sich „Immobilientouristen“ Ihre Immobilie ansehen. So verlieren Sie nur Zeit. Wir stellen sicher, dass es sich um seriöse Interessenten handelt. Wir präsentieren Ihr Objekt im rechten Licht, lassen professionelle Fotos machen usw. Außerdem stehen wir Ihnen beim Kauf mit Rat und Tat zur Seite, das ist besonders hilfreich, wenn Sie sich auf dem Immobiliensektor in Spanien nicht auskennen und möglicherweise nicht die Sprache sprechen.

Mit welchen Kosten muss ich beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca rechnen? 

Beim Kauf fällt die Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre transmisiones patriomoniales) an. Bemessungsgrundlage ist hier der Verkaufspreis der Immobilie. Das Finanzamt kann aber den Preis prüfen und nachträglich einen höheren Wert bestimmen. Die Grunderwerbssteuer ist auf den Balearen folgendermaßen gestaffelt: 

bis 400.000 Euro: 8% 

bis 600.000 Euro: 9% 

bis 700.000 Euro: 10% 

über 1.000.001 Euro: 11%.

Bei Neubauten wird anstatt der Grunderwerbssteuer die Mehrwertsteuer IVA (Impuesto sobre el valor añadido) erhoben: Der Steuersatz für Wohnungen und Häuser liegt bei 10%. Die Stempelsteuer (AJD - Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) beträgt auf den Balearen derzeit 1 % und muss vom Käufer gezahlt werden. Hinzu kommen noch Notar-Gebühren (ca. 0,2 bis 0,3 %) und die Gebühr für die Eintragung im Register (ca. 0,2 %) und eventuell Anwaltskosten (Ca. 1%).

Mit welchen Kosten muss ich beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca rechnen? 

Die Wertzuwachssteuer (Plusvalía) wird auf den Wertzuwachs eines Grundstücks erhoben. Sie wird nach dem Katasterwert berechnet. Die Steuer wird laut Gesetz vom Verkäufer gezahlt, es ist aber durchaus üblich, dass der Käufer die Steuer übernimmt. 

Gewinnsteuer: Der Gewinn beim Verkauf einer Immobilie wird mit 19 % (Nichtsteuerresident) besteuert. Ist der Verkäufer kein Resident in Spanien, behält der Käufer 3% des Kaufpreises zur Sicherheit ein und hat diesen Betrag innerhalb von einem Monat an das Finanzamt zu zahlen.

Was sind die jährlichen Kosten einer Immobilie auf Mallorca? 

Grundsteuer: Die jährliche Grundsteuer (Impusto sobre Bienes Inmuebles, IBI) wird auf der Grundlage des Katasterwertes berechnet. Sie ist in jeder Gemeinde unterschiedlich.

Einkommensteuer: Wer sich mehr als 183 Tage in Spanien aufhält, wird Resident. Der Resident unterliegt der spanischen Steuerpflicht, muss also seine Einkommensteuer (Impuesto sobre la renta de personas físicas, IRPF) in Spanien deklarieren. Aber auch Nicht-Residenten sind zu einer jährlichen Steuererklärung verpflichtet. Selbst wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten und selber nutzen, nimmt das Finanzamt einen fiktiven „Gewinn“ durch die Immobilie an, der versteuert werden muss. 

Vermögenssteuer: Auf den Balearen wird sowohl bei Residenten als auch Nicht- Residenten das Vermögen, das sich auf spanischem Boden befindet, besteuert, also neben Ersparnissen, Aktien… auch Immobilien. Es gibt staatliche Freibeträge (700.000 Euro) und Unterschiede bei der Höhe der Steuersätze für Residenten und Nicht Residenten.

Außerdem kommen noch weitere laufende Kosten wie Müllgebühren dazu. Ist Ihre Immobile Teil einer Eigentümergemeinschaft, dann kommen Ausgaben für die Verwaltung, Poolpflege, Erhaltung, usw. hinzu.

Was ist ein Optionsvertrag?

Wenn Sie die passende Immobilie gefunden haben, ist es auf Mallorca üblich, einen Reservierungs- bzw. Optionsvertrag abzuschließen. Der Zeitraum zwischen Reservierung und dem eigentlichen Kauf kann genutzt werden, um z.B. eine Hypothek zu beantragen oder die Immobilie rechtlich zu prüfen. Der Optionsvertrag ist ohne notarielle Beurkundung verbindlich. Mit der Reservierung verpflichtet sich der Verkäufer, dem potentiellen Käufer gegen eine Reservierungsgebühr (ca. 10 % der Kaufsumme) die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum zu reservieren. Die Gebühr wird auf den Kaufpreis angerechnet. Sollte der Kauf seitens des Käufers nicht zustande kommen, behält der Eigentümer diese Gebühr ein. Im umgekehrten Fall entschädigt der Verkäufer den Käufer ebenfalls mit der gleichen Summe.

Welche Dokumente muss ich beim Kauf vorliegen haben? 

Sie benötigen beim Notartermin: Als erstes müssen Sie eine spanische Steuernummer (Número de Identificación de Extranjero) beantragen. Sie wird für alle Rechtsgeschäfte (Immobilienkauf, Anmeldung für Wasser, Strom, usw.) benötigt. Pass oder Personalausweis, die Verkaufsurkunde (Escritura) der Immobilie, Zahlungsbeleg der Immobiliensteuer (IBI).

Bei Wohnungen: Nachweis über die Zahlung der Gemeinschaftskosten, die vom Präsidenten ausgestellt wird, Grundbuchauszug, den Nachweis, dass die letzten Rechnungen für Strom, Gas, Wasser, usw. bezahlt sind und den Energieausweis.

Kann man eine Immobilie ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung kaufen? 

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cedula de Habitabilidad) ist nicht unbedingt beim Notar für den Kauf einer Immobilie vorzulegen. Dennoch empfiehlt es sich dringend, dieses Dokument zu haben. Sie ist 10 Jahre gültig und kann danach neu beantragt werden. Ohne die Bescheinigung kann man z.B. keine Verträge für Wasser, Strom, usw. abschließen.

Was muss ich wissen, wenn ich eine Hypothek in Spanien beantragen will? 

Die Konditionen sind meist etwas anders als in Deutschland. Die meisten Hypotheken, die in Spanien vergeben werden, sind an den Euribor gekoppelt haben somit einen variablen Zinssatz. In den letzten Jahren bieten die Banken aber auch die Möglichkeit an, eine Hypothek mit einem festen Zinssatz aufzunehmen.

Wieviel Eigenkapital benötige ich? 

Unterschiede gibt es hier für Spanier und Ausländer. In der Regel bekommen Einheimische ca. 80% des Preises der Immobilie finanziert, bei Ausländern sind es nur 70%. Auch die Kreditsumme und die Laufzeit sind natürlich entscheidend. Generell werden Kredite so vergeben, dass die Summe mit maximal 70 Jahren abbezahlt ist.

Ab wann gilt man als Resident? 

Wenn Sie sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten gelten Sie als Resident.

Muss man als Nicht-Resident eine Steuererklärung abgeben, wenn man eine Immobilie auf Mallorca besitzt? 

Ja, jeder Besitzer einer Immobilie ist zu der jährlichen Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet, auch wenn er seine Immobilie nicht vermietet und somit keine Einkünfte hat.

Was unternimmt der spanische Staat gegen Hausbesetzer? (Ocupas)

Grundsätzlich sind Einbruch und Besetzung einer Immobilie strafbar. Allerdings dauerte es bisher sehr lange, die Hausbesetzter aus der eigenen Immobile rauszuklagen. Dieses Verfahren wird nun durch ein neues Gesetz beschleunigt. Mit der Änderung im Zivilprozessrecht wird es leichter sein, Immobilien zwangs zu räumen, spätestens innerhalb von 20 Tagen. Das Verfahren wird also beschleunigt, sobald die Rechte an der Immobilie geklärt sind. Die Okupas werden aufgefordert, ihre Berechtigung bezüglich der Immobilie nachzuweisen (z.B. mit einem Mietvertrag). Wenn sie diese Dokumente nicht vorlegen, ordnet das Gericht die sofortige Räumung an. Gegen diesen Beschluss ist keine Berufung möglich. So kann eine Zwangsräumung, die bisher Monate und Jahre dauern konnten, in weniger als 20 Tagen erfolgen. Nicht betroffen sind dabei legal mietende Bewohner, die zum Beispiel ihre Miete nicht zahlen können.

Ab 2022 gibt es ein neues Steuerrecht: Für Immobilien in Spanien gibt es ab sofort eine neue Art der Besteuerungsgrundlage. Infolge des neuen Gesetzes zur Bekämpfung des Steuerbetrugs wird sich die Bemessungsgrundlage für Immobilientransaktionen ab dem 1. Januar 2022 ändern.

Dies wird sich sowohl auf die Grundsteuer, die Grunderwerbssteuer beim Erwerb von Bestandsimmobilien als auch auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer auswirken.

Für die Berechnung der Steuern, insbesondere der Grunderwerbssteuer, diente bis dato der individuell vereinbarte Wert (im Falle eines Verkaufs der Kaufpreis) als Grundlage.

Ab dem 1. Januar 2022 wird es für jede Immobilie einen neuen Katasterreferenzwert (valor de referencia de Catastro) geben, der als Steuergrundlage dient.

Neues Steuerrecht: Reform des Katasterreferrenzwerts 2022

Der Katasterreferenzwert wird von der obersten Instanz des Katasteramtes (Dirección del Castastro) festgelegt. Er wird auf der Grundlage, der von den Notaren und Registratoren mitgeteilten Kaufpreise berechnet, sodass der Zustand der Immobilie und der Preis, zu dem sie verkauft wurde, nicht berücksichtigt werden. Es wird künftig mit dem neuen Steuerrecht keine Besichtigungen der Immobilie mehr geben, um zu prüfen, ob der Wert, zu dem die Immobilie eingetragen wurde, korrekt ist, da die Steuer jetzt auf den Referenzwert laut Grundbuch erhoben wird.

Wer legt den neuen Katasterreferenzwert fest?

Der neue Katasterreferenzwert wird von der Generaldirektion für das Katasterwesen festgelegt und basiert sowohl auf den Preisen der notariell registrierten Immobilientransaktionen als auch auf dem individuellen Kataster jeder Immobilie, das jedes Jahr für das gesamte Staatsgebiet erstellt wird.

Andererseits wird der Katasterwert von der Gemeinde unter Berücksichtigung von Lage, Baujahr, Qualität und Erhaltungszustand ermittelt.

Der Nachteil dieser Methode des neuen Steuerrechts besteht darin, dass sie alle Immobilien, die sich im selben Gebäude und auf derselben Etage befinden, auf die gleiche Weise bewerten, ohne die Umstände der einzelnen Immobilien zu berücksichtigen, z. B., ob eine Immobilie renoviert ist und die andere nicht.

Neues Steuerrecht: Wie sieht der neue Katasterreferenzwert aus?

Der neue Katasterreferenzwert ist der Mindestwert, für den die Steuer zu entrichten ist. Wird das Immobiliengeschäft vor einem Notar zu einem niedrigeren Wert unterzeichnet, ist der Steuerpflichtige verpflichtet, die Steuer auf den nach der Kataster-Bewertung angegebenen Wert zu zahlen. Dieser neue Wert wirkt sich außerdem auf die Grundsteuer aus.

Nimmt der Steuerpflichtige diese Bewertung nicht vor, wird er wegen nicht ordnungsgemäßer Zahlung der Steuer belangt.

Was die Vermögenssteuer betrifft, so ist der Steuerpflichtige mit dem neuen Steuerrecht gesetzlich verpflichtet, die Immobilie zum höheren Wert anzumelden, entweder zum Katasterwert oder zu dem von der Verwaltung festgelegten Wert, der auch der Referenzwert des Katasters ist.

Diese Steuererhöhung betrifft nur Immobilien, die ab Januar 2022 erworben werden und ist nicht rückwirkend.

Wie kann man den Katasterreferenzwert einer Immobilie ermitteln? 

In den ersten 20 Tagen des Monats Dezember hat das Katasteramt die Referenzwerte der einzelnen Grundstücke im Amtsblatt des Staates (Boletín Oficial del Estado) veröffentlichen.

Von diesem Zeitpunkt an können diese Informationen jederzeit über die elektronische Zentrale des Katasteramtes abgerufen werden.

Ist es möglich, gegen den Referenzwert des Katasters Einspruch zu erheben? 

Ja, Sie können eine Berichtigung der Selbstveranlagung beantragen, indem Sie Einspruch gegen die Ihnen mitgeteilte Liquidation einlegen, wenn Sie einen niedrigeren Wert als den Referenzwert angegeben haben. 

Wenn der Steuerpflichtige der Ansicht ist, dass der Wert der Immobilie niedriger ist als der amtliche Wert, sollte er Einspruch einlegen und den Nachweis erbringen, dass er das Finanzamt nicht hintergangen hat. 

Grundsätzlich wird angestrebt, dass der Referenzwert des Katasters dem Marktwert der Immobilie entspricht. Zu diesem Zweck muss der Steuerpflichtige, wenn er Einspruch einlegen möchte, nachweisen, dass der Referenzwert nicht dem Marktwert der Immobilie entspricht und entsprechende Beweise vorlegen. 

Im Falle der Vermögenssteuer sieht das Gesetz keine Methoden zur Anfechtung des Referenzwerts vor, sodass der Wert im Rahmen der ITP (spanische Grunderwerbssteuer) oder der Erbschafts- und Schenkungssteuer angefochten werden muss.

Das ist wichtig, wenn Sie ein Haus auf Mallorca kaufen

Überlegen Sie auf Mallorca ein Haus zu kaufen? Der Wunsch, eine traumhafte Immobilie auf Mallorca zu bewohnen, geht mit uns schon bald in Erfüllung. Beachten Sie folgende Dinge, bevor es losgeht:

Finden Sie den perfekten Ort für Ihr Haus auf Mallorca

Es gibt viele schöne Strände, traumhafte Landschaften und herrliche Orte auf Mallorca. Welcher davon für Sie ideal ist, hängt von Ihren persönlichen Vorlieben ab. Bevor Sie Ihr Mallorca Haus kaufen, sollten Sie überlegen:

• Welche Lage möchten Sie gerne bewohnen?
• Was fasziniert Sie an diesem speziellen Ort?
• Möchten Sie dort Ihren Hauptwohnsitz einrichten oder das Haus nur für den Urlaub nutzen?
• Wünschen Sie sich spezielle Freizeitangebote, z. B. Sportanlagen?
• Welche Einkaufsmöglichkeiten möchten Sie?
• Möchten Sie zurückgezogen wohnen oder lieber zentral?
• Welche Wünsche haben Sie in Bezug auf die Ausstattung?
• Soll die Immobilie Ihr eigenes Domizil werden oder möchten Sie sie weitervermieten?

Vor allem, wenn Sie das Haus vermieten möchten, können folgende Merkmale Ihre Einnahmen erheblich steigern: eigener Pool, malerische Lage, Meerblick, etc.

Haus kaufen Mallorca – Formalitäten klären

Wie viel kostet eine Finca auf Mallorca? Unsere hochwertigen Häuser mit luxuriöser Ausstattung, spektakulären Ausblicken und traumhaften Lagen auf Mallorca bieten die perfekte Immobilie für jedes Budget. Den entsprechenden Preis finden Sie immer bei der jeweiligen Immobilie angegeben.

Wichtig: Wenn Sie ein Haus auf Mallorca kaufen möchten, benötigen Sie eine spanische Steuernummer für Ausländer. Diese ist nicht nur für den Kauf selbst, sondern auch für viele andere Formalien dringend notwendig. Sie wird „Número de Identificación de Extranjero“, abgekürzt N.I.E., genannt.

Sie bekommen die Nummer für etwa 150 Euro entweder in Deutschland bei den spanischen Konsulaten oder direkt auf Mallorca. Wenn Sie vor Ort sind, sparen Sie Zeit: Hier gibt es die Nummer für gewöhnlich innerhalb eines Tages. Über das Konsulat kann es bis zu drei Wochen dauern. Für den Antrag benötigen Sie nur das entsprechende Formular und eine Kopie Ihres Ausweises.

Auch ein spanisches Bankkonto ist eine sinnvolle Einrichtung, wenn Sie einen Hauskauf auf Mallorca vorhaben. Zum einen brauchen Sie es, um den Kaufpreis zu entrichten: In Spanien ist es üblich, diesen während des Notartermins per Bankscheck auszuhändigen. Dieser Scheck sollte von einem spanischen Finanzinstitut ausgestellt werden. Zum anderen ist ein lokales Konto auch für weitere Anschaffungen unkomplizierter und häufig mit weniger Zusatzkosten verbunden. Zum Beispiel für die Einrichtung und Ausstattung der Immobilie und für die laufenden Kosten,

Beim Projekt “Haus kaufen Mallorca” kommt außerdem irgendwann die Cédula de habitabilidad ins Spiel. Informieren Sie sich besser frühzeitig darüber und klären Sie ab, ob und welche Cédula Sie benötigen.

Vor dem Hauskauf: Immobilie prüfen

Der große Moment ist gekommen: Sie haben sich entschieden, ein Haus auf Mallorca zu kaufen und können es endlich besichtigen! Aber: Sehen Sie vor dem Hauskauf genau hin! Denn die Insel ist wunderschön, Mallorcas Klima stellt aber für eine Immobilie eine ganz eigene Herausforderung dar. Außerdem sollte Ihr neues Domizil alle Ihre Anforderungen erfüllen. Darum ist es wichtig, dass Sie Ihr Traumobjekt vorab genau prüfen:  

• Gibt es Schäden, z. B. durch Feuchtigkeit?
• Wann wurde das Haus zuletzt saniert?
• Gibt es eine Heizung, einen Kamin oder einen Ofen?
• Ist eine Klimaanlage vorhanden?
• Sind die Wasserleitungen und Elektrik der Immobilie in gutem Zustand?
• Wie sind die Fenster beschaffen?
• Wie ist die Nachbarschaft?

Haus kaufen Mallorca – Vertragliches überprüfen

Bevor Sie Ihr Haus auf Mallorca kaufen und die Schlüssel in den Händen halten, sollten Sie den Kaufvertrag wie jeden anderen Vertrag vor der Unterschrift genauestens prüfen. Und ein Vertrag für den Hauskauf auf Mallorca ist da keine Ausnahme. Nehmen Sie sich Zeit, bevor Sie Ihr neues Zuhause auf der schönen Sonneninsel Mallorca Ihr Eigen nennen dürfen. Achten Sie dabei vor allem auf folgende Punkte:

• Ist Ihr Vertragspartner Eigentümer und berechtigt, das Haus zu verkaufen
• Bestehen finanzielle Belastungen?
• Bestehen Miet- oder Pachtverträge für das Objekt?
• Ist das Haus mit Steuerschulden belastet?
• Wie hoch ist die Grundsteuer?
• Wie viele Quadratmeter oder Hektar umfasst das Grundstück?
• Ist der Grundbucheintrag ordnungsgemäß erfolgt?

Unser Tipp: Lassen Sie sich beim Hauskauf auf Mallorca von einem erfahrenen Immobilienmakler unterstützen!

Die Unterstützung durch einen erstklassigen Immobilienmakler sowie Anwalt oder Notar kann Goldwert sein, wenn Sie ein Haus auf Mallorca kaufen möchten. Damit stellen Sie sicher, dass Sie Ihre neue Luxus-Immobilie wirklich unbeschwert genießen können.